100块利、3分钱利润，疯狂扩张的长租公寓只是“三分钱小生意”？
“疯狂”扩张规模的背后，掩盖不了的三大痛点：客户转移成本低、忠诚度低；100块利、3分钱利润；“羊毛出在猪身上” 靠谱吗?
据同策研究院预测，2019-2020年，全国长租公寓的规模剑指3000万间。整个行业在未找到清晰的盈利模式前，“规模大战”已经愈演愈烈，原本潜藏着的风险似乎也被搁浅。2018年，中国火的行业将走向何方?答案仍然是个迷。
“疯狂”扩张规模的背后，掩盖不了的三大痛点。
痛点一：
客户转移成本低、忠诚度低
综合长租公寓发展周期来看，前期企业竞争优势主要体现在规模效应、运营效率上，后期则在用户的粘性上，而恰好这个行业的边界极低。
首先，这个阶段的客户忠诚度为0。租房阶段属于转化期阶段，客户基本处于一种非常不稳定的人生状态，过渡3-5年的时间后则面临结婚生子，没有人一辈子租房。这一点企业心知肚明，因此想尽各种办法延长租客的租住年限。
例如，“同城换租““租金抵房款”“城市迁移”等，其中“租金抵房款”对转化期的租户来说的确有吸引力，并且租赁时间越长积累的购房款越多，也能增值一定的忠诚度，但主要是针对实力强的房企而言，因为大房企占有很大的市场份额，客户可选择范围较广，有实际购房需求时，自然会优先考虑，但最终的成交比如何，现在还很难说。
其次，客户转移成本低。从中国房地产报调查2017-2018年全国租客画像报告中可见端倪，数据显示90后群体中，只有4.88%的租客认为租住公寓的品牌重要。说明中国住房租赁市场成熟度还很低，品牌知名度在租客心中也未有清晰概念。过去地产公司不需要考虑这个问题，因为卖房子是一锤子买卖。但长租公寓不同，客户转移成本很低，不喜欢换一家就可以了。
痛点二：
100块利、3分钱利润
长租公寓不赚钱是业内公认的事实，规模大了的确能摊薄固定成本，提高运营效率，增加利润率。但实际上，从生意的本质上来说，这门生意骨子里依然是个“三分钱生意”，正如假设碧桂园能完成3年255亿目标，但最终还是不赚钱。
注：假设房间满租，收入-拿房成本-运营成本(人工、水电、营销)-利息-摊销-增值税=利润。
在所有条件都为理想情况下，假设某品牌运营商收入为100元，拿房成本为60元，运营成本为10元，装修折旧摊销为15元，利息为4.75元，减去这些固定销项后仅剩0.34元，另外还需要缴纳增值税(长租公寓企业增值税税率为6%-11%)，当所有成本扣除完，还需要再扣除25%的所得税，企业最终能拿到手的钱仅剩3分左右。
目前看来，运营长租公寓与房产销售商品房利润相比，确实不算一个赚钱的好买卖，虽然可以通过一些方式来增加利润率，比如财务杠杆，但杠杆本身也是存在风险的，单纯的运营商没有资产抵押，融资并没有那么容易，而且融资成本居高不下，魔方ABS实际融资成本应该在8%以上，自如ABS成本也在6%以上。借钱确实可以增加运营方的ROE，但是同时也会增加运营方的风险，毕竟钱是要还的。
对于这一点，新派公寓也做过利润测算，只要拿房成本为70元，加上装修摊销和运营成本及其他后，利润为0。
相比而言，重资产布局利润率就会好看很多，没有拿房成本，装修摊销理论上也不存在，因为如果持有方未来打算卖掉资产，那么只需要关心市价波动，即使长期持有，土地年限为50-70年，均摊下来也没有轻资产那么高的折旧。另外，重资产未来还可以通过资产证券化退出。
痛点三：
“羊毛出在猪身上” 靠谱吗?
事实上，长租公寓的租金价格并不便宜，万科泊寓安亭二期项目每个月单位面积租金平均在61.7—113.6元/㎡之间，周边普通住宅仅为35.8元/㎡-50元/㎡;新派公寓北京CBD旗舰店相比周边租金溢价高达50%以上;魔方公寓的高端产品线60平米户型租金甚至超过上万元。
虽然租金够高，但主营业务依然不赚钱。从世联行披露的2017年中财务报告中看到，红璞公寓各子公司均处于亏损状态。如果长租公寓仅靠每个月的租金收入，相比高昂的房价，长租公寓的盈利根本无法支撑其扩张的速度。因此，企业不得不通过增值服务开辟新的利润点，羊毛出在猪身上，成行业普遍的现象。
从运营角度讲，增值业务可以提升企业运营能力，加快资金流转。但数据表明，运营8年具备成熟运营经验的魔方公寓,其90%以上的收入都来自租金收入，增值服务收入占比不到10%。EQR是美国第一家上市的公寓型REITs，2016全年实现租金收入24223万亿美元，净利润8.6亿美元，其主要业务集中于房屋出租所带来的租金收入，并且租金收入占比稳定在99%以上。从资本角度讲，资本看重的也并不是除租金外的非主营业务线，而是资产增值。
从猪身上薅下来的羊毛毕竟有限,并且最终也不一定能被租客买单。眼下，各方主体一哄而上进入市场，同质化严重，细分市场精耕不足，造成需求与供给的不匹配，常常会出现你给的并不是我想要的。
小结
以上三种是掣肘公寓品牌发展的长期痛点，而如何应对则是考验企业生存的关键。目前看来，“国家队”有政府托底，房企类本身有很多存量储备，酒店类企业也有产业可以改建，而创业类尤其是没有找准自身竞争优势的企业，2018年将面临死亡风险。
